雖然美國正面對衰退風險，但反而做就美國減息趨勢依然，同時也為香港持續輸入通脹。在此消彼長下，估計香港的實質負利率環境，起碼會維持一段時間，直至資產泡沫爆破為止。事實上，近期確見一眾地產股的走勢較大市為強，個別更已迭創新高。若以該勢頭進發，筆者認為，不妨留意一批中小型地產股，事關它們還有追落後空間，其中華大地產(0201)便是一例。在經過近期本地房產市場一輪急漲後，華大刻下的每股資產淨值，已升至0.6元水平，相比現價只有0.295元，折讓甚大，應有一定值博率，不失為冷吼對象。

瑞信入股 點石成金

事實上，華大地產一直予人策略保守及大落後的感覺，直至去年初獲瑞信垂青，才開始受到市場注目。當時，瑞信向華大母公司順豪科技(0219)一手過購入5.79億股華大股份，涉資達1.187億元。雖然該次所涉及的金額並不是什麼天文數字，但卻存在相當重大的意義，因為過往華大一直未有基金現身持有，那次可算是歷史上第一次，以一員中小型地產股而言，這項入股行動無疑相當矚目。

雖然瑞信其後已作局部減持至4.04億股，佔華大最新6.8%股權，但瑞信入股後，果然有點石成金效應，股價由0.2元多起步，最高曾升至0.4元。其後亦推動華大順利於去年5月，以每股0.278元作價配售5億新股，集資1.39億元，配股價較順豪科技售予瑞信的華大股份每股作價0.205元為高，很大程度上反映大股東是以公司為重。

其實，華大資產質素絕對不弱，其業務包括酒店服務、物業租賃和發展及證券投資等。截至07年6月底的半年度止，華大錄得股東應佔溢利6.68億元，大升14.4倍。純利大升主要受惠旗下英皇道633號甲級商廈，帶來高達7.84億元的重估盈利。該商廈期內估值為12.6億元，但估值經近半年的樓市急升期後自可大大提高。此外，該商廈已於去年5月獲發入伙紙，並已進行招租，因此，預期該投資物業除可在未來數年將會繼續帶來重估盈利外，還將為華大之租金收入大幅增加。

不過，撇除物業重估，其毛利仍升33%至3,972萬元，反映佔收入達88%的酒店服務表現理想。目前華大營運4間酒店，合共擁有1,000間房間，遍佈於香港、上海及澳門。本地2間酒店分別是香港華美達酒店及九龍華美達酒店，澳門的是格蘭酒店，而上海的則為華美國際酒店。另外，華大在上環、銅鑼灣及尖沙嘴的酒店發展項目，未來將可額外增加客房1,000間。單以此組合而言，華大應有足夠資格分拆酒店房託基金上市。

折讓逾五成 吸引力高

至於證券投資方面，其中華大持有總值1.38億元的香港上市證券，由於去年下半年大市仍較上半年上升不少，預期該批證券亦產生豐厚利潤，成為華大去年下半年盈利另一重要增長動力。

華大截至去年上半年止的每股資產淨值為0.3605元，不過，據其年報指出，其所有資產物業重估後而未計及遞延稅項前之每股資產淨值應為0.60元，而經過近期樓市及股市大幅上升，估計其資產淨值已大大提高，所以其每股實質資產淨值應也已升越0.6元水平，即市價仍較資產估值大幅折讓逾五成，吸引力不俗，中短線可博升至0.35元的阻力。

最後，除資產吸引外，華大主席鄭啟文乃「亞洲股神」四叔李兆基的女婿，雖然彼此並無正式業務往來，但也埋下了互相合作的伏線商機，可視為投機此股的另一元素。